"나도 해볼까" 쏟아지는 아파트 경매, 초보자도 '수억 로또' 뭐길래?

나남뉴스

2024.05.20 21:20:04

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사진=나남뉴스

고금리 상황이 지속되면서 전국적으로 아파트 경매물량이 3천여건을 넘어서는 등 경매 시장이 활황을 띄고 있다.

주택시장 선행지표 중 하나인 '아파트 경매 낙찰가율'은 1년 8개월 만에 90%를 돌파하면서 호신호를 보내고 있다. 경매시장의 인기가 나날이 높아지면서 봄나들이 대신 '부동산 임장'에 나서는 사람도 급증하는 추세다.

여기에 금리 인하 기대감도 감돌면서 최근 서점가에서는 '경매 관련 실용서'도 판매가 증가했다. 지난해 새롭게 출간된 경매서적은 모두 54권으로 전년 대비 42% 늘어난 수치다.

내 집 마련을 꿈꾸는 이들에게도 나날이 높아지는 분양가와 떨어질 기미가 없는 매매가로 인해 '경매'에 대한 관심이 높아지고 있다. 세간에 경매는 위험하다는 인식이 팽배하기에 일반인이 뛰어들기 어려운 분야처럼 여겨지지만 경매 전문가들은 몇 가지 사항만 제대로 파악한다면 누구나 기회를 잡을 수 있다고 입을 모은다.

사진=KBS뉴스

먼저 부동산 경매란 채무불이행 등으로 인해 민사집행법에 따라 압류재산을 최고가로 제시한 사람에게 법원에서 판매하는 절차다.

경매 입찰에 참여하기 위해서는 일단 집행법원에 방문해야 하는데, 만약 참여자가 없거나 최저 입찰가 기준에 미치지 못하는 상황에는 입찰이 무효가 된다. 이는 다음 차수에 미뤄지며 가격이 20~30% 점점 떨어지는 것이 특징이다.

따라서 경매에서는 이를 잘 활용하면 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 아파트를 매매할 수 있다. 다만 철저한 분석을 거치지 않고 무턱대고 입찰에 참여하게 되면 오히려 시세보다 더 비싸게 취득하거나 법적 분쟁에 휘말리게 된다. 그래서 경매에서는 무엇보다 '권리분석' 등 공부가 선행된 후에 실천에 옮겨야 한다.

또한 경매를 입찰한 후에도 현재 거주 중인 집주인, 임차인을 내보내야 한다. 재산권을 행사할 수 있도록 명도 과정을 거쳐야 하는데 간혹 협의가 원활하지 않을 상황이 생긴다면 정당한 권리행사까지 매우 긴 시간이 소요될 수 있다.

철저한 권리분석만 할 수 있으면 가능해

사진=KBS뉴스

이러한 시간을 절약하기 위해 '공매'가 존재한다. 공매란 법원에 방문하지 않고 온라인으로 경매 입찰을 할 수 있는 제도다. 한국자산관리공사에서 국세징수법에 따라 압류한 물건을 입찰하는 것이기에 '온비드' 홈페이지를 통한다면 누구나 참여가 가능하다.

입찰은 매주 월요일 10시부터 수요일 17시까지 진행된다. 마감 다음 날인 목요일에 바로 입찰 결과를 알 수 있으며 유찰된 경우에도 바로 다음 주 재공매에 들어가기에 경매보다 훨씬 시간을 단축할 수 있다.

다만 공매는 명도 과정이 경매보다 복잡하다는 단점이 있다. 국가가 압류한 물건은 매수자에게 우선적으로 권리를 보장하지 않는다. 따라서 낙찰 후 현재 거주하고 있는 집주인, 세입자에게 강제로 '인도 명령'을 내리는 게 불가능하다.

따라서 보통 4개월~1년이 걸리는 명도 소송을 진행해 권리를 가지게 되며 이러한 시간, 비용까지 모두 고려한 뒤에 참여해야 한다. 더불어 공매는 경매보다 공개된 정보가 상대적으로 더 적은 만큼 철저한 권리분석 실행 후 참가하는 것을 권장한다.

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