말소기준권리 - 부동산 갤러리

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말소기준권리앱에서 작성

빌라월세(110.70) 2024.07.06 13:42:19

조회 58 추천 1 댓글 0

말소기준권리

말소기준권리란 매수인이 대금납부를 하면 말소기준등기를 포함한 모든 권리가 소멸되는 것을 뜻하며,

대표적으로 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기 등의 6가지 권리 중에 가장 빠른 권리가 말소기준권리이다.

추가적으로 집합건물 또는 토지와 건물 전체에 대하여 전세권을 설정한 경우

ㅡ 전세권에 의한 경매를 신청하거나 전세권에 의한 배당요구를 하는 경우 말소기준권리로 인정된다.

등기부상에 나타나는 모든 권리들의 말소와 인수 여부를 판단하는 기준이 되기 때문에, 꼭 하나의 권리는 있다.

부동산경매의 상당수가 근저당권에 의한 임의경매가 많은데,

ㅡ이때는 순위가 빠른 근저당권이 말소기준권리가 된다.

또한 채무관계에서 사전에 가압류를 걸어 놓고 본안소송에서 승소판결을 받은 경우에는 가압류가 말소기준이 될 것이고,

ㅡ가압류를 걸지 않았다면 강제 경매개시결정등기가 말소기준이 되기 때문에 한 가지의 권리는 정해진다.

다만 임차인과의 관계나 세법과의 관계, 법률 상호간의 다툼으로 인해 배당의 순위가 달라질 수 있고,

ㅡ권리의 진위여부에 대한 결과 등에 따라 입찰자의 추가적인 비용이 발생하기 때문에 이에 대한 정확한 이해가 필요할 것이다.

이러한 소멸과 인수되는 권리를 파악하는 일을 권리분석이라고 표현하는데,

투자자는 이러한 권리분석을 통해 부동산의 권리관계의 하자가 없는지를 조사하고, 예상 배당액과 추가적인 인수금액을 고려하여 입찰예정가와 수익성을 잘 판단해야 한다.

말소기준권리를 기준으로 가처분, 전세권, 지상권, 소유권이전-청구권가등기, 환매등기, 대항력 갖는 임차인, 임차권등기명령 등의 날짜가 빠르면 선순위권리, 날짜가 늦으면 후순위권리로 이해하면 된다.

선순위권리라면 기본적으로 매수인이 인수해야 되는 권리이고,

ㅡ후순위권리라면 낙찰대금을 납부하면 말소시킬 수 있다.

다만 유치권 등은 말소기준등기와 관계없이 성질상 인수되는 권리이므로 주의가 필요하다.

보통 근저당권은 은행에서 돈을 대출해주면서 부동산을 담보로 저당 잡을 때 설정하게 되며,

ㅡ가압류는 개인에게 돈을 빌려 주었는데 이를 변제하지 않자 부동산을 임의로 매각하지 못하도록 설정해 놓게 된다.

담보가등기는 근저당권과 담보적 성격은 비슷하지만 적용받는 법률과 집행에 있어서도 차이가 있는데,

ㅡ예로 근저당권은 별도의 배당요구를 하지 않아도 자동배당이 되지만, 담보가등기권자의 경우 배당요구종기까지 채권계산서를 제출해야 배당이 된다.

ㅡ출처.네이버 백과

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